Kupujete byt na investici či bydlení? Tahák na prohlídku.

Prozkoumejte okolí předem

Než se rozhodnete pro koupi, věnujte dostatek času průzkumu lokality. Využijte online mapy (Google Maps, Mapy.cz) a prověřte občanskou vybavenost, dopravní dostupnost a celkové prostředí. Pokud lokalitu dobře neznáte, konzultujte ji s někým, kdo zde žije.

Na prohlídku nechoďte sami

Druhý pár očí vám pomůže odhalit nedostatky, kterých byste si sami nevšimli. Ideální je přibrat odborníka – stavebního inženýra nebo zkušeného realitního makléře. Ptejte se na vše, co vás zajímá, a zapisujte si poznámky.

Okolí a vstup do budovy

Přijďte na místo s předstihem, sledujte okolí a vnímejte atmosféru. Jaký je pohyb v okolí? Jak jsou na tom veřejné prostory a infrastruktura? U vchodu si prohlédněte nástěnku – co je zde uvedeno? Je prostředí čisté a udržované? Stav vchodových dveří a celková úroveň údržby napoví o vztazích mezi obyvateli.

Stav bytu: Na co se zaměřit při prohlídce?

Při kontrole bytu postupujte systematicky – začněte od stropu a postupně se zaměřte na stěny, podlahu a technické vybavení. Nejprve si ověřte, jak jsou řešena měřidla energií. Jsou pro byt samostatná, nebo sdílená s ostatními jednotkami? To může mít vliv na kontrolu a rozúčtování spotřeby.

Elektroinstalace patří mezi finančně i časově náročné položky případné rekonstrukce, a proto ji není radno podcenit. Byt by měl mít alespoň osm jističů. Stav zásuvek – ideálně by měly obsahovat měděné vodiče se třemi linkami. Pro základní kontrolu můžete použít zkoušečku (malý šroubovák) a v nejvzdálenější místnosti, nejlépe v ložnici, od jističe jednu zásuvku otevřít.

U odpadů se zaměřte na stav trubek pod dřezem. Zjistěte, jak jsou vedeny odpady a přívod vody pro pračku – nevhodné umístění může znamenat nutnost stavebních úprav.

Důležitým aspektem je také zateplení budovy. Poklepáním na stěnu poznáte podle zvuku, zda je objekt skutečně zateplený, nebo pouze opatřený fasádní úpravou.

U oken si všimněte výrobního roku, který bývá uveden v rámu. Otevřete je a poslouchejte, kolik hluku přichází z zvenčí.

Nakonec si ověřte, jak jsou situovány sousední byty a prostory. Pod vámi může být sklep nebo kotelna, nad vámi se zase může nacházet špatná střecha nebo například vysílač, což může ovlivnit tepelný, hlukový a celkově životní komfort. Důležití jsou i sousedé – neváhejte zaklepat a poptat se na místní atmosféru. Tím předejdete možným nepříjemným překvapením po nastěhování.

Nezbytné dokumenty

Před koupí bytu si od realitního makléře vyžádejte přehled záloh na SVJ a energie, informace o plánovaných investicích do budovy a případných dluzích SVJ (společných i těch vztahujících se k bytu). Důležitý je také energetický štítek budovy a výpis z katastru nemovitostí, který odhalí případné zástavy, věcná břemena atd. Tyto dokumenty vám pomohou lépe posoudit finanční i právní stránku koupě.

Rezervační, kupní i úschovní smlouvu je vhodné nechat zkontrolovat nejen realitním makléřem, ale také nezávislým právníkem, aby byla zajištěna jejich správnost a ochrana vašich práv.

Pozor na „low-cost“ rekonstrukce

Běžná praxe při nízkonákladové rekonstrukci zahrnuje vyklizení původního vybavení bytu, následné sjednocení povrchů nástřikem bílé barvy a obnovu základních prvků, jako jsou dveřní zárubně, zásuvky a vypínače. Podlahová krytina je často řešena pokládkou linolea s fleecovou podložkou bez podlepení, což umožňuje zakrytí drobných nerovností. Kuchyňská linka bývá nahrazena použitým nábytkem z druhé ruky, zatímco v koupelně se obklady pouze vyčistí a doplní se repasované sanitární vybavení.

Negativní důsledky takové rekonstrukce zahrnují postupné odlupování nadměrného množství vrstev nátěrů, nedostatečnou kapacitu původní elektroinstalace pro potřeby moderní domácnosti a zvýšené riziko ucpávání, netěsnosti či zápachu z původních odpadních rozvodů. Nepřilepené linoleum se navíc může vlivem zatížení nábytku zvlnit, což snižuje jeho životnost i estetickou hodnotu interiéru.

Cena a čas

V současných cenách práce a materiálu lze přibližně spočítat cenu kompletní rekonstrukce v běžném standardu tak, že podlahovou plochu bytu vynásobíte 10 až 13 tisíci Kč na m². Průměrná doba rekonstrukce se pohybuje od 3 do 6 měsíců.